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Hauskauf

Leitfaden für den Immobilienerwerb (Geschichte des Rechts, Notarwesens)

Manche böse Zungen mögen behaupten, Recht und Dominikanische Republik seien unvereinbare Gegensätze, weswegen sich Ausführungen über dieses Gebiet von vornherein verbieten. Andere mögen einwenden, dass das Recht zwar bestehe, aber nicht oder nicht richtig angewendet werde. Ziel der Beiträge soll daher sein, ein realistische Bild des dominikanischen Rechtswesen zu zeichnen – Aufklärung anstatt Marketing oder Mythen.

Beginnen wollen wir mit einer kurzen Geschichte des Rechts in der Dominikanischen Republik. Seit dem Jahre 1884 gilt in der Dominikanischen Republik das französiche Zivil- und Strafrecht. Damals verabschiedete das Dominikanische Parlament (Congresso Nacional) die entsprechenden Gesetze, aufgrund deren alle massgeblichen Regelungen des französischen Rechts, wie der Code Napoleon (Código Napoleon, genannt in der Dominikanischen Republik Código Civil), die französische Zivilprozessordnung ( Código de Procedimiento Civil), das französiche Handels-und Gesellschaftsrecht (Código de Comercio), das französiche Strafgesetzbuch (Código Penal) sowie die französische Strafprozessordnung (Código de Procedimiento Criminal), aufgrund von wortgetreuen Übersetzungen in die spanische Sprache, übernommen wurden. Folglich besteht in der Dominikanischen Republik eine weltweit anerkannte und sehr verbreitete Rechtsordnung.

Vergleicht man das französische Zivilrecht (Code Napoleon) aus dem Jahre 1804 mit dem deutschen Zivilrecht (BGB) aus dem Jahre 1900, so lässt sich zunächst feststellen, dass beide ihre Wurzeln im Römischen Recht und im Germanischen Recht haben. Dies bedeutet, dass beide Rechtsordnungen auf den Grundsätzen der Vertragsfreiheit und der Freiheit des Eigentums aufgebaut sind.

Die Unterschiede bestehen darin, dass der Code Napoleon bewusst auf komplexe Regelungen verzichtet hat und so dem Richter mehr Gestaltungsspielraum eimräumt. Die Väter des deutschen BGB hingegen beabsichtigten, in einem Kunstwerk von generell abstrakten Regelungen ein Gesetz zu schaffen, welches die rechtlichen Fragen bis in das Detail zu klären versucht. Der Richter ist demnach Anwender und nicht Gestalter. Bezogen auf den richterlichen Gestaltungsspielraum liegt das französiche Zivilrecht somit in der goldenen Mitte zwischen dem anglo-amerikanischen und dem deutschen Zivilrecht.

Welches sind nun die Besonderheiten, die ein mit dem deutschen Recht vertrauter Investor zu beachten hat?

Als erstes gilt zu bedenken, dass sich die Stellung des Notars in der Dominikanischen Republik nicht mit der des deutschen Notars vergleichen lässt.

Dem deutschen Notar obliegt die allgemeine Berufspflicht, unparteiischer Betreuer der Beteiligten und nicht Vertreter einer Partei zu sein. Im Rahmen seiner umfassenden Prüfungs- und Belehrungspflichten hat er unter anderem darauf zu achten, dass unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Darüber hinaus ist der deutsche Notar zum Abschluss und zur Unterhaltung einer Berufshaftpflichtversicherung verpflichtet. Dies erklärt, warum dem deutschen Notar so viel Vertrauen entgegengebracht wird. Er hat die Form, den Inhalt und die Konsequenzen zu prüfen und die Beteiligten darüber umfassend aufzuklären.

Der dominikanische Notar hat im grundsätzlichen zwei Funktionen. Häufig beglaubigt er nur die Echtheit der Unterschriften, wie zum Beispiel bei Kauf- oder Darlehensverträgen. Bei der Anfertigung solcher Verträge ist der dominikanische Notar daher in aller erster Linie Rechtsanwalt und muss nur seinen Mandanten bzw. dessen Interessen vertreten.

Bei besonderen Akten (acto autentico) , wie z.B. einer Gesellschaftsgründung, einer Scheidung im beiderseitigen Einvernehmen, einem notariellen Schuldschein, usw., hat der dominikanische Notar neben der Echtheit der Unterschrift zu prüfen, ob der Inhalt des Aktes mit dem Parteiwillen übereinstimmt und rechtlich fehlerfrei ist. Dies bedeutet, dass ein solcher Akt nur dann fehlerfrei zustande kam, wenn die Beteiligten ausreichend spanisch sprechen oder sich eines vereidigten Gerichtsdolmetschers bedient haben. Hier stellt sich die Frage, ob nicht so mancher Akt fehlerhaft zustande kam, weil der Notar und ein Beteiligter gar nicht kommunizieren konnten.

Unabhängig davon, ob es sich nur um die Überprüfung der Echtheit der Unterschrift oder um einen sogenannten acto autentico handelt, unterliegt der dominikanische Notar nicht der umfassenden Belehrungspflicht des deutschen Notars. Daraus lässt sich erklären, dass der dominikanische Notar auch Anwalt einer beteiligten Partei sein darf und keine Berufshaftpflichtversicherung zu unterhalten hat.

Folglich liegt es am unterschiedlichen Rechtssystem, dass man einem dominikanischen Notar nicht dahingehend vertrauen kann, dass er sich völlig unparteiisch mit den rechtlichen Konsequenzen für die Beteiligten auseinandersetzt und diese entsprechend aufklärt.

Aufgrund der fehlenden Aufklärungspflicht des Dominikanischen Notars beim Grundstückskauf ist es grundsätzlich empfehlenswert, dass der Käufer einen eigenen Anwalt mit der Vertretung seiner Interessen beauftragt und nicht blind der Empfehlung des Verkäufers oder des Maklers folgt.

Generell hat der Kaufinteressent folgendes zu beachten:

1. Anzahlungen sollten nur aufgrund eines notariellen Vorvertrages und gegen Vorlage des Grundstücksplans, des Titels und des Grundbuchauszugs geleistet werden. 2. Jede Vermessung sollte von einem Landvermesser überprüft werden, unabhänging davon, ob eine Deslinde vorhanden ist oder nicht. Nur so kann man auch im Falle einer Deslinde sicher stellen, dass man die richtige Parzelle kauft. 3. Aufgrund des umfassenden Mieterschutz sollte man grundsätzlich keine vermieteten Immobilien kaufen. Räumungsklagen sind wie in Deutschland langwierig und kostenaufwendig. 4. Fungiert der Notar als Treuhänder, muss er entsprechend vertraglich verpflichtet werden 5. Es ist grundsätzlich empfehlenswert, eine Dominikanische Gesellschaft beim Erwerb zu gründen. Dies spart nicht nur die Grunderwerbssteuer (5,5 bis 7,5 %), sondern hat auch im Erbfall entscheidende Vorteile, insbesondere in Verbindung mit einer Offshore Gesellschaft. 6. Als Käufer sollte man grundsätzlich keine Schwarzkäufe tätigen, d.h. Verträge mit einem niedrigeren Kaufpreis unterzeichnen. Dies rächt sich nicht nur im Verkaufsfall (höherer Veräusserungsgewinn, Steuer beträgt 25 %), sondern kann auch im Streitfall sehr negative Konsequenzen haben (geringerer Schaden). 7. Bei Gesellschaftsgründungen oder Erwerb einer Immobilie über einen Aktienkauf sollte man unbedingt das Stammkapital der Gesellschaft überprüfen. Im Falle der Unterkapitalisierung, d.h. wenn die Gesellschaft nicht genug Kapital für den Erwerb und/oder die Bebauung der Immobilie hatte, werden automatisch Gesellschafterdarlehen angenommen. Diese sind, anders als in Deutschland, zinspflichtig und die daraus resultierenden Erträge müssen angegeben und versteuert werden. Aufgrund nicht deklarierter Gesellschafterdarlehen können erhebliche Steuerlasten entstehen.

Veröffentlicht mit freundlicher Genehmigung von GUZMAN ARIZA & ASOCIADOS,

Deutschsprachige Rechtsberatung, E-mail: csieger@drlawyer.com

Website: www.drlawyer.com

© Werner Ludowig

 

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